Le parc immobilier français, au bord du compte

Août 2026 — premier article de l'étude « Efficacité du parc immobilier français » du programme Métabolisme. Tout chiffre cité ici provient d'une chaîne de preuves exécutable : un dépôt public où chaque source est figée et sommée (sha256), chaque définition datée, chaque hypothèse nommée avec sa plage de plausibilité, et chaque résultat recalculable par une commande. Version de référence : tag efficacite-parc-v0.5 du dépôt metabolisme, document de preuve logement/evidence/efficacite-parc-immobilier.qmd. Les identifiants entre parenthèses (S-xx, R-xx, I-xx, L-xx…) pointent vers ce dépôt.

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La question

La France compte 38,4 millions de logements et environ 2,96 millions d'entre eux sont vacants (7,7 % du parc en 2025 — France hors Mayotte, S-01/S-02). Faut-il en conclure qu'il suffirait de « remplir les logements vides » ? Ou au contraire qu'il faut construire massivement ? La question posée par l'étude est plus précise :

Dans quelle mesure le parc immobilier français permet-il de loger correctement la population, dans les territoires où elle souhaite ou a besoin de vivre, à un coût soutenable et avec une mobilité suffisante ?

Une règle normative encadre tout le travail (V-01) : une résidence principale occupée n'est jamais une inefficience. Ni sa surface, ni sa « sous-occupation » statistique ne sont comptées comme capacité disponible. Le champ légitime de l'analyse est la capacité qui ne sert à personne : vacance durable, dégradation, blocage.

Deux revues contradictoires (quatre relecteurs indépendants chacune, 2026-08-07 et 2026-08-09) ont attaqué ces résultats — 44 objections pour la seconde, arithmétique confirmée partout, mais plusieurs interprétations requalifiées. Ce qui suit est l'état APRÈS revue : les énoncés qui ont tenu.

1. Le stock a suivi les ménages — le problème n'est pas le nombre brut

Depuis 1982, le parc de logements et le nombre de ménages croissent au même rythme (indices 156,2 et 155,2 en 2022, base 100 en 1982), très au-dessus de la population (121,9) : la construction a d'abord accompagné la décohabitation — des ménages plus petits et plus nombreux (R-01, I-01). Vers 2005-2006 le régime s'inverse : le parc croît désormais plus vite que les ménages, et l'écart se loge dans la vacance, passée d'un minimum de 6,2 % en 2005 à 7,7 % en 2025.

Le « problème du logement » national n'est donc pas d'abord un déficit brut de logements par rapport aux ménages. Les écarts sont ailleurs : dans la disponibilité réelle, la localisation, l'accès économique et la mobilité. C'est ce que le reste de la chaîne instruit.

2. La vacance durable existe — et elle est majoritairement là où l'emploi croît

Le parc privé compte environ 1,15 million de logements vacants depuis plus de deux ans (fichiers LOVAC, dernier millésime comparable, R-02) — environ 3,5 % du parc privé, un ordre de grandeur stable quel que soit le millésime retenu. Deux corrections s'imposent d'emblée :

• ces fichiers surestiment la vacance réelle : la Cour des comptes (S-22) documente ~25 % de « faux vacants » ; l'étude propage donc un taux d'existence de 0,75 (plage 0,6-0,9, hypothèse H-12) dans tous les calculs ;
• la géographie a deux régimes (I-02) : en intensité, les taux élevés sont ruraux et ultramarins ; en volume, les grandes villes dominent.

Le résultat le plus contre-intuitif (R-03, I-03) : 78 à 88 % du volume de vacance durable se trouve dans des zones d'emploi où l'emploi croît. La corrélation avec le déclin de l'emploi est réelle en intensité (taux médian 4,5 % dans les zones d'emploi déclinantes contre 2,9 % ailleurs) mais l'essentiel de la capacité sortie d'usage coexiste avec la demande. Les causes du blocage sont donc à chercher au niveau du bâti, de la propriété et des successions — pas dans « la France qui se vide ».

De fait, en métropole, la vacance durable est un phénomène du bâti ancien (corrélation +0,56 avec l'âge du parc, du même ordre que le coût et l'emploi, R-08) ; l'écologie fine (SDES, S-23) montre ~45 % d'obsolescence et ~20 % de successions. Et le coût n'explique pas la vacance : là où le logement est cher, le parc est presque entièrement utilisé (R-04) — le coût marque la tension, il ne crée pas la vacance (I-04). Les résidences secondaires non plus, à cette échelle : les zones touristiques ont une vacance plus BASSE (R-05, I-05).

Ce coût se mesure : se reloger aux loyers d'annonce 2025 coûterait au ménage médian de la zone d'emploi médiane ~27 % de son revenu (jusqu'à 40 % au standard de surface du parc en place — plage de l'hypothèse H-07), et à Paris 64 à 94 % : la relocation y est hors de portée du ménage médian local à toutes les valeurs de l'hypothèse (R-06, I-06).

3. Le test central : le gisement couvre à peine le besoin, et pas au bon endroit

L'étude définit un besoin de détente : ramener chaque zone d'emploi tendue à un taux de vacance disponible de fluidité (6 %, plage 5-7 %, hypothèse H-08) — le niveau nécessaire pour que les déménagements soient possibles. Résultat (R-07) :

• 97 zones d'emploi tendues (15,26 millions de logements de parc) ;
• besoin national de détente : 194 488 logements ;
• gisement structurel effectif local (LOVAC × 0,75) : 206 664 ;
• couverture : 1,06.

Une couverture de 1,06 ressemble à un « ça passe ». La revue contradictoire a imposé la lecture honnête (I-07) : la suffisance est marginale et conditionnelle. La grille de sensibilité (H-08 × H-12) traverse 1 — de 0,82 à 1,85 selon les hypothèses ; au périmètre légal des communes en zone tendue, la couverture tombe à 0,69 ; et surtout le gisement n'est pas là où est le besoin : 68 % du besoin se trouve dans des zones d'emploi NON couvertes par leur gisement local (déficit incompressible ~58 000 logements). La détente par la seule remobilisation des vacants n'est PAS démontrée — c'est une contribution substantielle (~137 000 logements rénovables), pas une solution.

4. Remobiliser coûte deux fois moins cher que construire — mais rien ne se déclenche tout seul

Détendre les 97 zones tendues par la règle mixte — rénover le gisement local là où il existe, construire au prix du neuf là où il manque — coûterait ~15,8 milliards d'euros (14,9-17,1), contre ~32,9 milliards en construction neuve équivalente : ratio ~2,1 (R-09). Le ratio résiste aux tests de stress : encore ≥ 1,5 en doublant le coût de réhabilitation. Mais la revue a cadré l'argument (I-09) : il est solide en DIRECTION, plus étroit en AMPLEUR qu'annoncé initialement, il s'agit d'un investissement total (pas d'un coût public), et le canal incitatif censé le déclencher a un bilan documenté faible — la taxe sur les logements vacants obtient ~3 % de sorties de vacance en 4 ans en zone tendue (Cour des comptes, S-22).

Le foncier, lui, n'est pas la contrainte (R-10) : les seules friches « sans projet » recensées dans les zones tendues porteraient, à densité de ville dense, ~2,12 millions de logements — 10,9 fois le besoin ; même au plancher opérationnel constaté des opérations réelles du fonds friches (30,3 logements/ha), c'est encore 2,2 fois le besoin.

D'où la conclusion de l'arc (I-10), qui est le premier titre de cette étude : le volume vacant ne suffit qu'à l'échelle agrégée et sous conditions ; la contrainte institutionnelle n'est pas la conséquence de la suffisance, elle en est la CONDITION. Détendre suppose de lever les verrous de propriété et de succession, de construire sur friches là où le gisement manque, et de maintenir le flux de construction — la remobilisation est un gain de stock unique, pas un flux.

5. Pendant ce temps, la mobilité résidentielle chute — partout

La seconde moitié de l'étude instruit l'hypothèse H-04 : le parc permet-il les mobilités nécessaires ? Quatre mesures, issues de trois appareils statistiques différents, disent la même chose : ça se grippe.

La rotation du parc ralentit partout et la baisse s'accélère (R-11). La part des résidences principales occupées depuis moins de deux ans passe de 13,14 % (2012) à 11,97 % (2023) — ~364 000 emménagements récents « manquants » dans le stock 2023, en ordre descriptif — et la baisse s'accélère (−0,92 point sur 2017-2023 seul). 293 zones d'emploi sur 305 baissent. Le vieillissement de la population en explique une part réelle mais minoritaire : ~45 % au shift-share démographique de l'étude (T-16), 14 % dans l'analyse INSEE sur la mobilité des personnes (S-33). Le signal résiduel est l'ACCÉLÉRATION — que le vieillissement, graduel, ne produit pas. La revue a par ailleurs fait tomber une interprétation séduisante : la chute est plus forte dans les zones tendues en points (−1,54 vs −1,27), mais ce contraste disparaît à niveau initial contrôlé — il est réel, mais ne discrimine pas entre explications.

Le parc social ne tourne plus, et son niveau est le miroir du marché (R-12). Le taux de mobilité du parc social passe de 9,29 % (2019) à 7,11 % (2025), avec une accélération après 2022 (−1,43 point sur 2022-2025) ; 286 zones d'emploi sur 303 baissent. Le niveau, lui, reflète l'accessibilité du marché local depuis au moins 2013 : corrélation de −0,80 avec le coût en 2025 (déjà −0,70 en 2013) — dans les zones tendues, la mobilité médiane est de 6,74 % avec une vacance sociale de 1,63 % ; à Nice ou Marseille, un logement social se libère environ tous les 20-25 ans. Et en relatif comme à niveau initial contrôlé, la chute récente est au moins aussi forte dans les marchés chers (−26,0 % vs −22,5 % ; partielle −0,50) : là où le marché est le plus inaccessible, le parc social gèle encore plus.

Les personnes bougent par le locatif privé (R-13). 9,87 % des personnes changent de logement chaque année ; les entrées de l'année représentent 19,51 % du locatif privé, contre 8,34 % du parc HLM et 5,73 % de la propriété occupante. Le locatif privé est LE canal des mobilités : le renchérir comprime la mobilité de tous. Les soldes migratoires parisiens (−1,40 %/an) ont le profil du cycle de vie — seul le groupe 15-24 ans est entrant net, les sorties nettes sont aux âges famille et retraite (O-36) ; l'éviction par les prix reste une question ouverte, pas un résultat.

Sortir par l'achat paie un péage lourd, et surtout fiscal (R-14). Acheter coûte 6,7 à 8,1 % du prix en frais de transaction (droits d'enregistrement territorialisés, émoluments, contribution de sécurité immobilière) : presque plat en taux, très inégal en poids — 6,15 mois de niveau de vie médian dans la zone d'emploi médiane (7,87 mois dans les zones tendues contre 5,59 ailleurs ; jusqu'à ~11-13 mois à Paris, au Pays basque, dans les DOM chers ; 5,81 mois au scénario primo-accédant). Annualisé, ce péage vaut ~2,6 %/an du niveau de vie pour un ménage qui reste 20 ans — mais ~10-13 %/an pour un ménage mobile tous les 5 ans : il frappe d'abord la mobilité répétée. 83,2 % de ce péage est fiscal — c'est un paramètre institutionnel direct, pas une fatalité de marché.

6. Ce que ces chiffres ne disent pas

La méthode impose de publier les limites avec les résultats. Les principales :

• Descriptif, pas causal. Aucun de ces résultats n'établit de lien causal (péage → gel, vacance → rotation). Les quatre mesures de mobilité partagent en outre le même étalon de croisement territorial (indice de coût et statut de tension, limite L-26) : leurs corrélations avec « le coût » ne sont pas quatre confirmations indépendantes.
• Le choc du crédit n'est pas séparé. Les fenêtres d'accélération (2021-2023, 2022-2025) recouvrent le choc des taux 2022-2024 (~1 % →

  4 %, Banque de France S-36). La part cyclique et la part structurelle des chutes récentes seront arbitrées par les millésimes 2026/2027.

• Un vacant durable n'est pas un logement du besoin : petits logements, bâti ancien, obsolescence (L-18) ; et la mobilisabilité COMPORTEMENTALE (successions, rétention) n'est pas paramétrée (L-17).
• Les niveaux de coût sont des majorants : loyers d'annonce 2025 (charges comprises) rapportés à des revenus 2021 (L-09) ; le péage R-14 est au contraire un plancher (ni frais d'agence ni débours, L-25).

7. Ce qui vient

Le diagnostic dessine la suite. Trois observations trancheraient l'instruction de la mobilité : les discontinuités des droits de mutation aux frontières départementales croisées avec les volumes de ventes (test de causalité du péage), la rotation par âge et territoire (fichier détail du recensement), et les millésimes 2026/2027 du parc social (rebond = cyclique, persistance = structurel).

Et surtout : la proposition institutionnelle. L'étude établit que la détente est possible en volume (à peine, sous conditions), qu'elle est environ deux fois moins chère que le tout-neuf, que le foncier n'est pas la contrainte — et que rien de tout cela ne se déclenche sans lever les verrous de propriété, sans construire là où le gisement manque, et sans traiter un péage de mobilité à 83 % fiscal. Concevoir ce mécanisme — inspectable, sources ouvertes, hypothèses nommées — est l'objet du prochain article.

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Sources et reproduction

Principales sources (toutes publiques, figées et sommées dans logement/sources/sources.yaml — 38 entrées) : INSEE (parc de logements EAPL S-01/S-02, ménages S-03, recensements S-11/S-27/S-29, Filosofi S-10, Insee Première n° 2073 S-33, estimations de population S-38) ; MTE/Cerema (LOVAC S-05, Cartofriches S-20) ; ANIL/DHUP (carte des loyers 2025 S-09) ; SDES (RPLS S-28, enquête Logement S-12, Datalab vacance S-23) ; DGFiP/Etalab (DVF S-30, droits d'enregistrement S-31/S-35/S-37) ; Cour des comptes (S-22) ; Banque de France (S-36) ; ANCOLS (S-34) ; Apur (S-24) ; Cerema fonds friches (S-25/S-26) ; ADEME (DPE S-16) ; Enertech (S-17) ; Banque des Territoires (S-18).

Reproduction complète depuis le dépôt metabolisme, tag efficacite-parc-v0.5 :

cd logement
uv sync                     # environnement figé (uv.lock)
uv run logement validate    # registres + sha256 + graphe de preuves
uv run logement reproduce   # rebâtit les 14 artefacts data/processed/
./test.sh                   # 153 tests

Le document de preuve détaillé (chiffres, code, sensibilités, limites, comptes rendus des deux revues contradictoires) : logement/evidence/efficacite-parc-immobilier.qmd.